劉洪玉:大力發展租賃住房 補齊大城市住房短板


來源:光明日報 1-9 劉洪玉

“十四五”規劃《建議》提出,要“探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房,完善長租房政策,擴大保障性租賃住房供給”。剛剛結束的中央經濟工作會議也把規範發展住房租賃市場,作為“解決好大城市住房突出問題”的重要內容。

大力發展住房租賃市場可以從現實需求和住房制度設計兩個角度理解。從現實需求看,我國當前的住房突出問題主要出現在大城市,尤其是特大和超大城市,表現為新就業大學生、非户籍常住人口、環衞等城市重要公共服務崗位上的進城務工人員等新市民羣體存在較大的住房困難,而大城市的房價普遍偏高,高出新市民的支付能力,因此發展住房租賃市場,就成為有效解決新市民住房問題的重要途徑。

從住房制度設計的角度看,在住房供給維度,等待出售和出租的住房,都應有一個合理的空間區位、質量檔次和可支付性結構分佈。而從當前住房租賃市場發展狀況看,租賃住房普遍存在位置偏遠、質量不高、非正規住房佔比大、健康安全隱患多、配套基本公共服務缺乏、在新建商品住房中佔比較低等特徵。在住房消費維度,居民實現住房消費的形式非租即買,應該給居民提供一個可以理性租買選擇的環境,讓居民通過租賃市場也能夠獲得高質量的住房服務。從上述兩個維度看,當前住房市場顯然還存在不少短板。所以,必須通過推進住房供給側結構性改革,培育和發展住房租賃市場,補齊我國住房制度中的租賃市場短板,才能更好滿足城鎮居民住房消費需求,實現全體人民住有所居的目標。

近年來,我國加快培育和發展住房租賃市場,包括利用集體建設用地等多渠道土地資源、推進住房租賃資產證券化、整頓和規範住房租賃市場秩序等,都取得了長足的進步。但是,租房市場距離人們的期望還有不少差距,尤其是近期二房東模式的長租公寓企業紛紛爆雷,給住房租賃市場發展蒙上了厚厚的陰影。為了儘快擺脱被動局面,接下來有兩方面的工作需要優先安排。

一方面,加快完善長租房政策。所謂長租房政策,主要是與租賃住房供給和消費相關的政策。完善長租房政策需要創新思維和改革勇氣。租賃住房供給政策,涉及如何協調新建和既有建築改建或改造的關係以提高供給的有效性、如何有效降低供給成本以提高租賃住房的可支付性、如何完善規劃建設和運營管理標準以確保居住健康與安全等,需要從住房發展規劃、土地供應、規劃建設、金融財税、城市安全等維度提供系統解決方案。租賃住房消費政策,主要是逐步解決租住家庭在享受公共服務上與自住家庭不同權的問題,還需要落實住房公積金支付租金政策、住房租金支出税前抵扣政策、與住房保障銜接的租金補貼政策、防範租住歧視改進住房公平性政策等。

另一方面,規範市場行為強化監管。當前住房租賃市場上的許多問題都與市場主體行為不規範密切相關。比如租賃房屋存在安全隱患、租賃合同穩定性差、住房租賃合同登記備案率低、虛假房源氾濫、長租公寓企業非理性高槓杆擴張等。與此同時,大部分城市還沒有建立起有效的住房租賃市場監管體系,政府住房租賃信息服務與監管平台、監管隊伍等監管能力建設相對滯後。因此,一定要加速完善租賃市場行為規範,加速建立政府監督規範落實的能力,促進住房租賃市場健康發展。

誠然,提升監管能力絕非一朝一夕的事,比如“對租金水平進行合理調控”就是規範市場行為的一個重要手段,政府藉此可以實現對租賃市場的規範,這在國際上稱作“租金管制”。具體政策包括初始租金限制、租金調整限制、租金管制地域範圍限制和租金爭議解決等四個方面,目的是平衡業主和租户之間的地位和利益,在兼顧業主出租積極性的同時,儘可能保護租户權益和租賃關係穩定。但要實現有效的租金管制,就要建設一個基於數字化技術的強大的住房租賃交易服務平台,在實現住房租賃合同備案、租賃信息服務、租賃交易流程指引與合同示範、住房租賃信用管理的同時,實現住房租賃市場監測、租賃價格指數和城市基礎租金錶編制,形成政策效果評價和政策力度動態調整機制。

作者:劉洪玉,系清華大學房地產研究所所長

編輯:李華山

2021年01月12日 10:16:14  清華新聞網

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